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圖書館閱讀區桌子
時間:2019-08-06 08:31   文章來源:品源辦公家具網   作者:上海辦公家具susu

上海辦公家具品源小編為您精選:圖書館閱讀區桌子。2、業態失控:商鋪投資者在購買產權成為小業主后,就有了選擇租戶的權利,而不同的業主對租戶有不同的考慮,因此商場在整體上難以實現保持科學合理的業態組合。

格子鋪銷售通常就是將一個大的“商場”物業進行小面積劃分,再出售給不同的投資者。采用商場式產權商鋪銷售的操作方式的主要問題在于將商鋪產權分割銷售后,會出現數量眾多的不同背景的業主,致使項目在管理上難以協調,使項目在經營上難以成功。

 

1、管理失控:商場產權銷售后,進入項目實際經營的是與產權小業主簽訂租賃合同的商戶或是擁有產權進行自營的業主,而管理公司則是“純粹”的第三方。一其在管理上沒有多大的真正意義上的話語權。從而極易造成項目整體管理的失控。

 

2、業態失控:商鋪投資者在購買產權成為小業主后,就有了選擇租戶的權利,而不同的業主對租戶有不同的考慮,因此商場在整體上難以實現保持科學合理的業態組合。

3、開發商將商業項目的產權出售后,已經不再享有物業升值帶來的回報。因此不可能再投資對項目進行經營促銷。而經營管理公司由于難以代表全部的產權小業主行使絕對的管理權利,因此其向商戶收取促銷費用也有相當大的難度。久而久之,經營管理公司也就喪失了舉辦促銷活動的熱情,使商場處于一種可怕的自然經營狀態(投資道:個人認為其實就是聽任其自生自滅)。

 

圖書館閱讀區桌子--辦公家具定制概述

 

多數商場內產權式商鋪失敗的第一原因:是眾多業主經營思想的不統一,有要自營的,有不愿自營的。自營的業主說自己有商業經驗,不自營業主的說你的經驗只能代表你自己,并不能給全體業主帶來實際的收益保障,從而引發爭議和矛盾。

 

圖書館閱讀區桌子--辦公家具定制理念

 

這里舉兩個案例:一個是百聯北上海購物中心。因為委托經營合同到期,一部分小業主拒絕簽定繼續委托經營合同,至使在2008年9月,同意簽約的和不同意簽約的兩派小業主發生了群毆事件,導致警方出面干預,嚴重影響了百聯北上海購物中心的正常經營。

 

圖書館閱讀區桌子--辦公家具定制思路

 

另一個是長沙的益友商業廣場。2002年1 月,馬來西亞的百盛進駐益友商業廣場,雖然面積只有8000平方米,但年銷售額卻有1.71億元,百盛的租期是2008年到期,當時位置好的業主就提出增加租金,有的滿天要價,不滿足就自營,還有一部分業主希望百盛留下,統一經營,為此,兩派業主之間也發生了直接沖突。但即使生意再好,2008年4月,百盛毅然選擇了從益友商業廣場撤除,原因是245個產權式商鋪的業主“各懷心思”。百盛撤除后,業主接手商場,但失敗來的很快,目前商戶幾乎全部退出,空留衰敗的商場。其它的包括較早的鄭州五彩購物廣場和后來的匯龍城都因業主委托的問題關門停業,但不論什么原因,業主的直接經濟損失是無法挽回的。

 

由此可見,業主統一經營思想,對投資回報有一個理性的、長期的認識是支撐產權式商鋪穩定發展的關鍵所在。業主固然對自己的資產有處置的權利,但隨心所欲、不顧大局的短見,只能加速商場整體的經營下滑,最終導致關門的局面。所以,維護多數業主認同的租賃合同就是維護包含少數不認同業主在內的全體業主的根本利益。

 

1是商場公用設備(中央空調、電梯、消防系統、照明系統)有可能報廢,再維修或重新添置將耗費巨大金錢;

 

3是物業管理公司可以采用“無因管理”的法律規定向業主追討物業管理費并在勝訴后使用拍賣業主商鋪的手段收回欠繳的物業管理費。

 

1、釘子戶:這又分活釘和死釘,活釘只是打點小算盤,良心尚存;死釘則是人格極度扭曲,一人不爽,全場死掉都在所不惜,反正釘子戶是商場開業的最大敵人。

 

2、商場出租率:在商場出租率不高的情況下,公用設備運營產生的巨大電費會造成商場開業后,關也不是,開也不是,好比推車上到半坡 ,上也不是,下也不是,無法撒手。

 

3、政府部門:商場關閉啥事都沒有,一旦啟動招商裝修開業,各路神仙紛至沓來,你都要把工作做到位,否則,你會死得很難看,格子鋪商場更是維吾爾姑娘的辮子,一抓一大把。

 

缺點:業態受限制,適合小商販經營或商品批發城,招商與宣傳推廣一般需投入巨額資金。成功機率估計是1%(因為小商販不適合未來的商業潮流,商品批發城正在經受激烈的競爭,市場影響力不斷萎縮),失敗機率:99%,后續經營困難。

 

優點:業態可根據市場進行優化匹配,后續經營相對容易,根據承租商家的實力評估成功率80%-90%。

 

缺點:招商操作非常復雜,因為消防、環評、規劃、裝修、電力、給排水都需要重新調整規劃,還有釘子戶這一格子鋪經營的世紀難題等等,上述任何一種情況都令經管公司面臨巨大的法律和經營風險。

 

大型商場運營無論哪種模式都面臨公共設備啟動所產生的巨大費用誰來負擔,公共通道的如何合理分配利用,商場經營能否持續等難題。

 

格子鋪商場開張涉及四大模塊及四大模塊的對接,第一模塊:商場業主模塊,第二模塊:承租商家模塊,第三模塊:物業管理模塊,第四模塊:政府部門模塊。

 

四大模塊相互之間交叉發生關系,具體操作上需要非常巧妙的法律框架的設計,否則,只要一點出了問題都會為未來留下法律糾紛的隱患,甚至招商半途卡殼。這真是比宇宙太空空間站對接還困難,空間站還是機器對接,格子鋪商場招商四大模塊的對接是人群的對接!

 

很多商場業主代表都希望和直接的商家談判商鋪租賃,但是,商家又是如何看待格子鋪商場?根據我們無數次談判的總結,商家普遍認為格子鋪商場潛藏著不可預知的風險,即使這次租賃成功了,下一個租期又是幾百個業主亂亂哄哄的吵作一團,而且,商場要持續運營是需要商場管理和市場推廣的,這都需要經營管理公司進行操作運營。

 

綜上所述,格子鋪商場想提高開張運營成功率,其實是需要具有整合四大模塊能力的經營管理公司而不是眾多業主和直接的商家對接!

 

文章來源于網絡由和創摩爾整理,版權歸原作者所有,與大家共同分享,明日更多商業地產精彩內容敬請期待,歡迎轉發,感謝訂閱。

 

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品源服務信息

成立時間

2002年成立,集家具設計、生產、制造、銷售和服務于一體,提供辦公空間設計施工、辦公家具制造、智能辦公系統為一體的整體辦公解決方案。

企業資質

注冊資金1100萬,并在家具行業率先通過GB/T 19001-2008/ISO 9001:2008質量管理體系認證、GB/T 24001-2004/ISO 14001:2004環境管理體系認證、職業健康安全管理體系認證。

全國服務

現以上海為軸心,并設有杭州、無錫 、合肥三家分公司,經銷商覆蓋全國重要省市,致力于全國客戶的辦公家具采購服務。

生產基地

位于上海市青浦區,占地60,000平方米,總建筑面積達100,000平方米。
地址:上海市青浦區西岑鎮練西公路3580號

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徐匯展廳:上海市徐匯區虹漕路421號(虹漕園)

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